東京ミッドタウンから歩いて数分。築40年の現在も億を超える金額で取引されるマンションで昨夏、異臭騒ぎが起こった。100㎡超の住戸に1人暮らしをする70代女性の住戸がゴミ屋敷化し、エレベーターを降りた途端に臭いに気づくほどの状況になっていたのである。 害虫も発生しており、同じフロアの住民からの訴えで管理組合の理事長以下何人かが繰り返し接触し、ゴミの廃棄を呼びかけたが、彼女はそれを拒否。当初は話し合いでの解決を目指していた管理組合も現在は弁護士に依頼し、法的な措置を検討しているという。

■外観は管理が行き届いているように見えても

 だが、行動できる管理組合があるだけ、同物件はましだ。「表には出てきてはいないものの、すでに総会が成立しない、管理組合が機能していないマンションがあるのでは」とマンション等の維持管理コンサルを主業務とするKAI設計の菅純一郎氏は懸念する。

 菅氏が懸念を抱くようになったきっかけは、3年前に行った江戸川区にある築45年、全309戸のマンションの大規模修繕。外観だけなら手入れが行き届いて見える同物件だが、入居者の平均年齢は71歳。総会案内を認識できない人、杖、車いすがなければ総会に参加できない人も多かった。幸い、そのときには決議に必要な過半数ぎりぎりの参加(委任状含む)で可決できたが、次に何かを決議するとしたら総会自体が成立しないだろうと菅氏は話す。

 高齢化の進展がマンションを内部から蝕み始めているわけだが、物件によってはそれを加速させるマイナス要因を抱えていることもある。その要因は大きく2つ。ひとつはコミュニケーション不足による居住者の孤立だ。

 同マンションでは、共用の排水管が各住戸のトイレの奥に敷設されていたため、専有部に立ち入る必要があった。そこで全戸を訪問した菅氏が出会ったのは70代の孤独死予備軍ともいえる引きこもりの男性数人。住宅ローンは完済、年金もあって経済的には困っていないものの、妻に先立たれ、周囲との付き合いはまったくない。

どの部屋もコンビニの弁当殻やビールの空き缶、焼酎の空きボトルが積まれたゴミ屋敷状態で靴を脱ぐのもためらわれるほど。これまでも年に1人くらいは孤独死があったというが、今後は加速する可能性がある。

 付き合いがないだけでなく、居住者名簿もないため、居住者が所有者か、賃貸人かがわからない。当然、相続人の有無や所在もわからず、亡くなった後に所有者不明となるケースは容易に想像できる。

 相続人がわかる場合でも相続放棄されたり、管理費などを払わないまま放置されるケースはあるが、所有者不明はよりシリアス。ゴミを片付けられないまま、管理費・修繕積立金の滞納が続くのだ。きれいに清掃された廊下と扉一枚を隔てて廃墟化が進展していると想像すると、マンションの先行きへの不安と同時に孤立の深さに身が震える。

■区分所有者の無関心が崩壊を招く

 もうひとつのマイナス要因は、区分所有者の無関心だ。

 静岡県のあるマンションは2年前に臨時総会で解任した管理者と称した男Aに対し、約20年間分の使途不明の管理費6600万円余と、彼が所有していた3室の未払い管理費480万円などの支払いを求める裁判で係争中である。1984年に竣工した同マンションは当初、分譲会社が管理に当たっていたが、翌年に同社が倒産。区分所有者が自主管理を行うことになり、管理者となったのがAだった。

 区分所有法は第3条で、区分所有者は管理を行うために団体(一般に管理組合と呼ぶ)を構成し、管理者を置くことができると定めている。理事長と呼ばれる管理組合の代表者は法律でいえば「管理者」なのである。

 だが、紛らわしいことに分譲マンションには、「管理人」もいる。管理を請け負った会社=管理会社から派遣されて、清掃や日常業務を行う現場スタッフだ。つまり、「管理者」と「管理人」の任務はまったく別。管理者は基本的にボランティアで、無報酬の管理組合が多いのはご存じのとおりだ。

つづく

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20180423-00217671-toyo-bus_all&p=4