実家を売ろうにも売れない時代が数年後にはやってくる。不動産が「負の遺産」になる時代とは。早めにきちんと対処しておかないと、とんでもないことが起きるかもしれない。

■売ろうにも、売れない時代がきている

 今から50年ほど前の高度成長期、地方から都会へ働きに出た農家の次男坊三男坊にとって、郊外にマイホームを持つというのは夢だった。必死に働きローンを支払い、両親がやっと手にした念願のマイホーム。

 そんな実家を相続するとなったとき、不動産というだけでそれなりの資産価値がある気になるのも無理はない。しかし、これからの時代、それはむしろ「負の遺産」、不動産ならぬ「負動産」という重荷になるかもしれないのだ。不動産コンサルタントの藤戸康雄さんに聞いた。

 「数年すると、団塊の世代が後期高齢者になります。彼らが住んでいるのはたいていベッドタウンの持ち家です」

 都心から電車で小1時間。そこからバスで10分にあるニュータウン。敷地に余裕があって緑は多く、近くには商店街も学校も病院もある。エレベーターはない5階建てでも、若いときには苦にならない。1970~80年代、そんなニュータウンは子育てするのにはいい環境だった。

 しかしときは巡り、ニュータウンで育った団塊ジュニアも40代。すでに独立し、自分で家を購入したり、通勤に便利な町に賃貸で暮らしていたりするから、今さら古くて不便な実家に戻ろうとは思わない。

 「そんな中古物件が大量に市場に出てきます。全住宅流通量に占める中古住宅の割合は約15%にすぎません。これまで人口が減っても世帯数は増えていましたが、2019年をピークに日本の世帯数は減少するので住宅需要は減ります。それでも新しく家は建てられます。新築が増え、買う人は少なくなるのですから、古くて不便な物件を売ろうにも、売れない時代がきているのです」

 東日本大震災復興需要やオリンピック需要による極端な人手不足は建設費の高騰を招いた。建設費が高騰すれば、新築住宅価格も高くなる。

 「新築物件の分譲価格が高くなると、不動産が上がっていると勘違いしがちですが、土地の価格が上がっていない場所でも、建設費の高騰で分譲価格が上がっています。それが復興需要やオリンピック需要で不動産が上がっているという幻想を生んでいるのです。

■東京ドーム約2200個分が一気に市場に出てくる

 現在は新築マンション価格が高止まりしているために中古マンションも高止まりしていますが、ピークを過ぎれば、新築物件の価格は下がり、自ずと中古物件の価格も下がります」

 大都市圏の住宅地の大幅下落をもたらす時限爆弾のような要因がもう1つある。「22年問題」と呼ばれる生産緑地法の改正だ。92年、市街化区域にある農地は宅地化農地と生産緑地に分けられた。

 「生産緑地に指定されると固定資産税が極めて低くなるとともに、相続税の納税を猶予されるメリットがありました。メリットを受けるには30年間農業を営むことが義務だったのですが、三大都市圏の生産緑地、約1万3000ヘクタールの8割がオリンピックの2年後に30年目を迎えるのです。細々と農業をしていた人も高齢化し、後継者もいないため、東京ドーム約2200個分の土地が一気に市場に出てくると推測されています」

 これだけの土地が市場に出れば、ますます売るのは難しくなる。しかし、空き家のままにしていても固定資産税は永遠に支払わねばならない。マンションならば加えて管理費もかかる。火災保険改定で築20年以上の物件の保険料が大幅に値上げされたため、管理費も急上昇している。恐ろしいのはそれだけではない。

 「マンションを相続したものの、すでに行った大規模修繕工事で修繕積立金をすでに使い果たしていたとしたら、誰も住んでいなくても、新たに行う大規模修繕工事の際に『各戸あたり200万円拠出してください』と請求される事態も起こります」

■不動産は捨てられないから実に厄介

 まさに負の遺産。相続しなければよかったと思っても、不動産は所有権を放棄することができない。相続放棄をするとしても、相続財産管理人の選任の申し立てをせねばならず、これはこれで費用がかさむ。では、どうするか。

 「人口減少社会では不動産は上がるのはもちろん、横ばいという物件ですら限られています。安くても売れるものは今のうちに売っておくのが基本的な考え方です。語弊はありますが、タダでも引き取ってもらったほうがマイナスにはなりません。まずは相続するのがどういう不動産なのか、資産として知ることです」

 藤戸さんは相続する物件を4つのカテゴリーに分けて考え、選択することを勧める。

 「まずは<住む>という選択肢。バブルの頃に1億円以上した一戸建てが、今では3000万円という物件が都心にはたくさんあります。でも相続税の評価額はそれほど下がっていない。そんな一戸建てを相続する方は、生前から親と同居していれば小規模宅地等の特例で課税評価額が80%引きになりますから、将来売るとしても、相続税は節税できます。

 次に<売る>という選択。これは先ほど申し上げたように、できるだけ早く売ってキャッシュにすることです。でも、なかなか売れないときは<貸す>ことも考えてみましょう。

 特に木造家屋は誰かが住んで使い続けていないと老朽化が進みます。賃借人から雨漏りを修理してくださいなど、いろいろな要求もあり維持管理費はかかるかもしれませんが、住んでいなかったら雨漏りにも気付かず余計に家の状態は悪くなります。

 売るにしろ貸すにしろ、広いマーケットでは誰も欲しくなさそうな物件でも、その地域内では需要がある場合があります。隣の家が空き家では物騒だから、格安なら息子に売ってほしいだとか、近所にアトリエが欲しかったという需要です。この辺は人づての情報が重要になります」
■できるだけ早めに対策するしかない

 では、<住まない><売れない><貸せない>、いわゆる<どうしようもない>物件はどうすればよいのか。

 「借りたくても借りられない高齢の方に貸してくれるのだったら、いろんな支援をしますというような取り組みを始めた自治体もあります。情報を集めてできるだけ早めに対策するしかありません」

 不動産の下落の問題は、何も相続物件に限ったことではない。老後は、現在住んでいる家を売却して、その資金を元に有料老人ホームへ転居しようと考えている人も少なくないはずだ。しかし、あなたの家は、誰も買い手が付かない、または、思ったほどの金額では売れない「負動産」である可能性は大いにあるのだ。

———-
藤戸康雄
不動産・相続コンサルタント
1961年、大阪府出身。慶應義塾大学卒業。コンピューターメーカー、コンサルタント会社を経て、住宅ローン保証会社で不良債権回収ビジネスに従事。著書に『「負動産」時代の危ない実家相続』。
———-

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20180722-00025677-president-soci&p=1

みんなの意見


toy
500万円の預金を30年で2160万円にできる弟はなかなかいない。

物言う竜胆
今までの住宅は住むにはでか過ぎるんですよね。
これから先は売りにくい時代が来ると思います。

名無しさん
サラリーマンの給料が上がらない、上げないのは、これから住居費が激安になる予測があるからでしょう。
今、多額のローンを借りて、銀行所有物に何十年も返済し続けるのは、、アホらしい。

名無しさん
知人がキャッシュでマンションを買ったが「家賃の一括前払いという感覚で、資産という考えはない」と言っていたが、こういう考え方が必要なのかもしれない。

名無しさん
買い手市場の到来。家を買うなら2022年以降が良いかも。

themaskofz555
しかも既存のマンションも年々古くなる一方で、価値は下がり、居住者の文化レベルも経済力も下がり、高齢者村になるのは必至。一部の超好条件な物件はともかく、大半は歳月をかけてスラム化する。管理費や修繕費だけが上がり、滞納が増え、高齢者村は管理能力を失う事になる。本当に不良在庫の山、これが不動産市場の今から将来だ。

名無しさん
独身40代。一軒家を購入しようと今活動してますが。。。
買わないほうがいいの?
本気で悩む。。。。

名無しさん
もともとタダみたいな地方とか、都内とか大阪市内とかは今と比べてそんなに下がる訳ない。
いわゆるベッドタウンはそうなる可能性があるけど、都会に乗り換えなしとかなら値下がりしないだろうしね。
結局は場所次第。資産価値がある土地にほどほどの家を建てておくのが1番。賃貸も良いけど歳とって年金暮らしで、高い賃料を払い続け無いといけないのもリスクだよ。要は生活スタイルの問題だよね。

名無しさん
歌舞伎役者を広告に使って
年間東京ドーム数100個分の住宅を建ててる
って売り文句の建設会社もありますが

宵越しの金は持って行かない
生産緑地は継続しそうな気がする。
金持ち優遇制度と言われてもね。
そして貧乏人のマイホームはさらに遠のくのであった。

名無しさん
実家売ると住む家無くなるんで売れません。売っても安く買い叩かれて損するので売りません。

名無しさん
わけのらからん記事出すな!
もう、都市部の中古マンションもダブついてるのなんて今に始まった話ではない。

data2013
そのわりには家賃下がらないよね

名無しさん
今売ったら、日本人に、家が買える時代がこないかもね。高齢になってから、マンションアパートと言っても、いろいろな理由から、断られることがあるかもしれないです。それぞれの判断で、好きな選択を。

jee*
話の内容よりも、金利5%のほうが気になる。

名無しさん
プレジデントの記事とは思えないほど浅はかな記事
実情を知らない人ほど売りに出ると言っている

名無しさん
低金利を反映していない。複利5%はそれなりにリスクをとらないと難しい。株債券など組み合わせて2~3%がいいところかな。
特にマンションは立地がそれなりなら、管理状態が重要。外壁が修繕できてなくて、ボロボロだと住民の質が下がり、管理費滞納も増える。スパイラルに陥る可能性もある。そうなったら、負動産まっしぐら。

tkun・・
今頃、何を書かれているのでしょうか?
10年以上前から言われていることで、2022年の問題ではなく、今も危機的状況です。それでも家やマンションが建てている新築依存の建築業界が問題です。
人口減少と空き家率を考えると、家を建てなくてもいいのかもしれません。

名無しさん
未だに高度成長期の需要供給構造を信じている人達がいるみたいだけど、相続で売れない家を抱えた苦労は、既に現実にあちこちにある。不動産は、負に成った時はほんと厄介だ。

がんばろう俺、がんばろうお前。
トップ画像は市街化区域なのか?記事の内容は『市街化区域の実家』を前提とした話だよね?

紗立花
今でも、農地は農家でないと購入できんとか時代にそぐってない法律がある

名無しさん
残念。10年遅いです。

名無しさん
何か不動産屋が意図的に書いた記事だな。

a
新築一年以内ですが、私的にこんなはずではなかった!という点が多く、正直家を売りたいと考えています。
ローン金額はトータル支払いの60%前後の金額なので、理論上売ることはできるのかな?
売値のほうが高ければ可能なのか?
銀行に聞く訳にはいかないしな。

名無しさん
場所なり建物なりに何らかの価値がないと、最早負債にしかならくなる家も多い。
更地にすると固定資産税も戻るしね。

taro***
生きてる親を追い出して売れってこと?
老人ホームに入れるほどの金額にはならないけど?
家があったから家賃負担が無くて
良かったし高齢者に部屋貸してくれる
綺麗なマンション、ないよ。高いし。

名無しさん
今のうちに売りを煽ろうってか。
生産緑地に関して言えば、希望すれば継続できることが決まったので放出される農地は少ないと思いますが。
まあ、世田谷区とか練馬区とか生産緑地の多い郊外の不便な町に住みたいとは思いませんが。

名無しさん
持ち家がいい人いれば
賃金がいい人もいるよ。
家族などはタワーマンション買ってるけど、
私は賃貸派。
仕事や家族構成によるね。

名無しさん
そんなことないと思うよ。
収入格差は依然としてあるわけで、
低価格中古物件売買は、ある意味で
良い仕事になり得ると思う。

名無しさん
売った後に戦争や大震災があったら?
二束三文で購入した人はぼろ儲け?

名無しさん
だから、子供を増やそうね。

名無しさん
島根の山奥に家がありますが「建築年不詳」のトンデモ物件です
ネタでなく、登記簿にも不詳、と。
祖父が言うには250年くらい経ってると言ってますが
そんなの売っても意味ないでしょう

名無しさん
新築一戸建ては暫く購入は見合わせた方が良いのでしょうか?

名無しさん
マイホームなんて和製英語まで登場させて買わせて。不動産屋や銀行など儲かった業界もこれからは大変だ。

名無しさん
家を相続税で物納。

名無しさん
生産緑地は延長すべきでしょう。
自給率は高いに越したことないよね。

ponponpon
それは、記事にあるような古いニュータウンでの話でしょ。
23区内なら、2022年時点では、まだまだ落ちてこないよ。

ぽち
実家を売ってしまったら、親の住む所がなくなる。借りると家賃がかかるし、大家が相続で売る事にしたりしたら、立ち退きを要求されるかもしれない。高齢になってから、大家の都合に左右される状況におくより、今の家に住んでもらった方が安心。

名無しさん
そもそも、その時の通貨価値が変わっているだろう。200万で車が買えなかったりして。

名無しさん
赤の他人の実家の心配をする余計なお世話・・・失礼、奇特な人は誰かと思ったら不動産コンサルタントね
火のないところに煙を立ててガソリンまいて炎上させようってのね

名無しさん
家を売ろうか迷ったけど、この記事を見て売らないことにした。

名無しさん
不安な要素しかない。

名無しさん
お金が欲しくて売り急いでる家を、更に安く買う時代だと思います

名無しさん
東南海、南海地震でマンションが壊れるかもしれない。そのときのバックアップで山側の土地は置いておこうと思う。土地さえあればスーパーハウス置いて寝泊まりはできる。

諸君!
我が家はまったく逆。
実家のほうがはるかに便利。
仕事の都合で、戻りたいけど戻れない。
辺鄙な田舎暮らしに耐えている日々です。

名無しさん
アベノミクスが幻想と気付ける記事だ。地価が上昇していない地域でも東京五輪のせいで建築費が高騰。熱中症で人殺しをする東京五輪。不幸を招く安倍政権。

名無しさん
2022年?ははは、俺の地元はもうすでにダメ。何をいまさらですなぁ。

名無しさん
多分、都心に限っては、2022後も数年はあまり下がらないだろう
みんな消費税増前などの駆け込み需要後に下がると思って買いを控えてそうだから
それに何より、円の価値が下がっていると思う

名無しさん
45年位前、所沢ニュータウン販売の時、抽選で200倍以上だったなぁ〜

たろう
郊外で、ローン組んで家買う奴に賢い奴を見たことがない。


PDF